Ha a beszerzett egyéb ingatlant az adóalany bérbeadással hasznosítja, akkor - mivel ez tulajdonképpen az adóalany saját tevékenysége során történő hasznosítás egy speciális esete - tételes levonási tilalom hiányában megint csak kizárólag az vizsgálandó, hogy a hasznosítás, azaz ebben az esetben a bérbeadás adókötelesen történik-e. Hiszen amennyiben az egyéb ingatlan bérbeadása adómentes, akkor az általános - az Áfa törvény 120. §-ának felvezető szövegéből levezethető - levonási tiltás okán az egyéb ingatlan beszerzését terhelő áfa nem levonható.

Az ingatlan-bérbeadás az Áfa törvény 86. § (1) bekezdés l) pontja alapján fő szabályként adómentes ügylet, azonban a 88. § (1) bekezdés b) pontja értelmében választható rá áfás adózás.

A fentiek miatt, ha az adóalany egyéb ingatlant szerez be, és azt bérbeadással kívánja hasznosítani, kizárólag abban az esetben illeti meg a beszerzés kapcsán felmerült előzetesen felszámított adó esetében adólevonási jog, ha - legalább - az egyéb ingatlanok bérbeadásra adókötelezettséget választott. Abban az esetben, ha az adóalany az egyéb ingatlanok bérbeadását adómentes körben hagyta, az erre beszerzett egyéb ingatlan áfája nem levonható.

Itt is igaz, hogy mivel a bérbeadással hasznosított egyéb ingatlan tárgyi eszköz, ha utóbb az adóköteles és az adómentes felhasználás aránya változik, akkor a szükséges utólagos kiigazítást a 3.1.1. pontban ismertetett arányosítási szabály segítségével el kell végezni.

Például, ha az adóalany egyéb ingatlant szerez be bérbeadásra úgy, hogy nem választott - legalább - az egyéb ingatlanok bérbeadására áfa kötelezettséget, akkor a beszerzéskor az egyéb ingatlan előzetesen felszámított adóját nem helyezheti levonásba. Azonban, ha a bejelentés Art.-beli szabályainak megfelelően a következő adóévre - legalább - az egyéb ingatlanjai bérbeadására az általános szabályok szerinti adózást választja, akkor a tárgyi eszköz arányosításra vonatkozó, a 3.1.1. pontban ismertetett szabályok segítségével a beszerzést terhelő adó 1/20-ad része utóbb levonhatóvá válik. (Megjegyzendő, hogy mivel amennyiben az adóalany az ingatlan-bérbeadásait adókötelessé teszi, akkor ezen választásától a választása évét követő 5 évig nem térhet el, ezért a példa szerinti esetben az adóalany a választást követő 5 adóév mindegyikében a beszerzést terhelő áfa 1/20-ad részét utólag levonásba helyezheti feltéve természetesen, ha a hasznosítás módja nem változik úgy, hogy például bérbeadás helyett az adóalany adómentes oktatáshoz kezdi használni az ingatlant.)

3.1.3. Az egyéb ingatlan (tovább)értékesítéssel történő hasznosítása

Mivel az egyéb ingatlan beszerzésére az Áfa törvény tételes levonási tilalmat nem állapít meg, ha az adóalany (tovább)értékesítésre szerzi be az egyéb ingalant, a beszerzést terhelő előzetesen felszámított adó abban az esetben vonható le, ha az adóalany a beszerzett egyéb ingatlant adókötelesen adja el. (Zárójelben jegyzendő meg, hogy a továbbértékesítés akkor is adókötelesnek kell tekinteni, ha a [tovább]értékesítő adóalany azért nem számít fel és hárít át áfát, mert az értékesítésre kerülő egyéb ingatlan a konkrét esetben fordított adózás alá esik.)

Az ingatlanértékesítésre - ideértve természetesen az egyéb ingatlan értékesítését is - vonatkozó adómérték 2.1.1. pontban történt áttekintésének eredményeként a (tovább)értékesítésre szánt és kerülő egyéb ingatlan beszerzését terhelő előzetesen felszámított adó levonhatósága az alábbiak szerint alakul:

a) A (tovább)értékesítésre kerülő egyéb ingatlan első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg vagy megtörtént ugyan, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedésétől számított két év még nem telt el.

Ebben az esetben a beszerzett egyéb ingatlant terhelő előzetesen felszámított adó biztosan levonható, ugyanis a címben jelzett ingatlankör értékesítése mindig adóköteles körbe tartozik.

b) A (tovább)értékesítésre kerülő egyéb ingatlan első jogerős rendeltetésszerű használatbavételétől már több mint két év eltelt.

Ez esetben a beszerzett egyéb ingatlant terhelő előzetesen felszámított adó levonhatósága attól függ, hogy az adóalany az ingatlanértékesítéseit adókötelessé tette-e vagy sem. Amennyiben ugyanis az adóalany az újnak nem minősülő ingatlanjainak értékesítését adómentes körben hagyta, akkor tekintve, hogy az értékesítés adólevonásra nem jogosító adómentes tevékenységnek minősül, így a (korábban) beszerzett egyéb ingatlant terhelő előzetesen felszámított áfa nem levonható.

Abban az esetben azonban, ha az adóalany élve az Áfa törvény 88. § (1) bekezdés a) pontjában megfogalmazott lehetőséggel, az egyébként adómentes körbe tartozó ingatlanértékesítéseire áfás adózást választott, akkor az értékesítésre kerülő ingatlan beszerzését terhelő előzetesen felszámított áfa - a (tovább)értékesítés áfás volta okán - levonható.

c) A (tovább)értékesítésre kerülő egyéb ingatlan építési telek.

Mivel az építési telek értékesítése minden esetben áfás, ezért ebben az esetben az értékesítésre kerülő építési telek beszerzését terhelő előzetesen felszámított adó biztosan levonható.

d) A (tovább)értékesítésre kerülő egyéb ingatlan építési teleknek nem minősülő földterület.

Ez esetben a b) pontban leírtak az irányadók, azaz amennyiben az adóalany az egyébként adómentes körbe tartozó ingatlanértékesítéseire adókötelezettséget választott, akkor - tekintettel az adóköteles gazdasági tevékenység során történő hasznosulásra - a beszerzés áfája levonható. Amennyiben azonban az adóalany az érintett ingatlanok értékesítését adómentes körben hagyta, akkor az építési teleknek nem minősülő földterületet esetlegesen terhelő áfát levonásba helyezni, az adómentes hasznosulás okán, nem lehet.

3.2. A lakóingatlanok kapcsán gyakorolható adólevonás

Szemben az egyéb ingatlanokkal, az Áfa törvény a lakóingatlanok kapcsán több tételes levonási tilalmat is megfogalmaz. A tételes levonási tilalmak egy része magára a lakóingatlan beszerzésére vonatkozik, míg másik része a lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges termékek, szolgáltatások előzetesen felszámított adóját érinti.

Ez azt jelenti, hogy az érintett beszerzéseknél - szemben az egyéb ingatlanokkal - nem csupán annak vizsgálata szükséges, hogy a beszerzés terhelő előzetesen felszámított adóra vonatkozik-e a generális levonási tilalom, hanem azt is figyelni kell, hogy az adott beszerzés kapcsán milyen körben fogalmaz meg az Áfa törvény tételes levonási tilalmat, és az alól mennyiben ad felmentést.

Az Áfa törvény 124. § (1) bekezdés h) pontja alapján a lakóingatlan beszerzését terhelő előzetesen felszámított adó alapesetben nem levonható. E tételes levonási tilalom alól az Áfa törvény két kivételt fogalmaz meg. Az egyik az Áfa törvény 125. § (1) bekezdés b) pontjában szereplő azon feloldás, amely szerint a lakóingatlan beszerzését terhelő előzetesen felszámított adó mégis levonható, feltéve, ha a beszerzés továbbértékesítési célú úgy, hogy a továbbértékesítés során a lakóingatlan adókötelesen értékesül.

A másik (az idézett tilalom alóli) feloldást az Áfa törvény 125. § (2) bekezdés d) pontja tartalmazza, amely szerint a lakóingatlan beszerzését terhelő áfa akkor is levonható, ha az adóalany a lakóingatlant egészben vagy túlnyomó részben adóköteles bérbeadással hasznosítja.

Az alábbiakban - az egyéb ingatlanoknál említett három hasznosítási lehetőséget figyelembe véve - részletezésre kerül, hogy mely esetekben, milyen feltételekkel vonható le a lakóingatlan beszerzését terhelő áfa.