Az Áfa törvény 86. § (1) bekezdés j) és k) pontjai alapján adómentes körbe tartozik az ingatlanértékesítés (mind a lakó-, mind pedig az egyéb ingatlanok esetében), kivéve, ha

- olyan ingatlan értékesítése történik, amelynek első jogerős rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg, vagy

- megtörtént ugyan, de az arra jogosító határozat jogerőre emelkedésétől még nem telt el két év (e két kategória a továbbiakban: új ingatlan),

vagy pedig az értékesítés tárgya

- építési telek.

[A hivatalos álláspont az ingatlan első rendeltetésszerű használatbavételén az alábbi eseteket érti:

a) újonnan létrehozott ingatlan első használatbavétele

b) rendeltetésváltozás esetén az ingatlan új rendeltetésének megfelelő használatbavétel első rendeltetésszerű használatbavételnek tekinthető (például üzlethelyiség lakóingatlanná történő átminősítése esetén)

c) albetétek számának megváltozása.

Minden olyan esetben azonban, amikor a vonatkozó jogszabályi rendelkezések előírják ugyan az ingatlan esetében új használatbavételi engedély kiadását, de az adott ingatlan rendeltetésszerű használata a korábbi rendeltetésszerű használattal megegyezik, akkor az nem tekinthető első rendeltetésszerű használatbavételnek (például szállodaingatlan szerkezetet is érintő felújítása, ha az épületet a felújítást követően is szállodaként veszik használatba).]

A fő szabály tehát az, hogy az új ingatlan és az építési telek értékesítése minden esetben áfás, minden más típusú ingatlan értékesítése fő szabályként adómentes.

Az Áfa törvény 88. § (1) bekezdés a) pontja alapján ugyanakkor az adóalany az egyébként adómentes körbe tartozó ingatlanjainak az értékesítésére adófizetési kötelezettséget választhat. Az Áfa törvény 88. § (4) bekezdéséből következően az áfa alanynak lehetősége van arra is, hogy úgy válassza az ingatlanértékesítésre az általános szabályok szerinti adózást, hogy a lakóingatlanok értékesítését adómentes körben hagyja. Amennyiben az áfa alany ilyen utóbbi tartalommal bíró nyilatkozatot tesz, akkor a lakóingatlanjait adómentesen, míg minden egyéb más ingatlanját (ideértve nem csak a beépített egyéb ingatlanokat, hanem minden típusú földterületet) adókötelesen értékesítheti.

Fontos szabály, hogy bármely variációját válassza is az adóalany az ingatlanértékesítés adókötelessé tételének, e választásától a választása évét követő ötödik adóév végéig nem térhet el. A hivatalos álláspont szerint a választás éve az az adóév, amelyre vonatkozóan első ízben alkalmazza az adóalany az általános szabályok szerinti adózást.

Összefoglalva az ingatlanértékesítés adómértékét, a következőket állapíthatjuk meg:

1. Új ingatlan: értékesítése minden esetben az általános adómérték alá tartozik.

2. Építési telek: értékesítése minden esetben az általános adómérték alá tartozik.

3. Újnak nem minősülő ingatlan: fő szabályként az értékesítése adómentes, kivéve, ha az értékesítő adóalany az ingatlanértékesítésre az általános szabályok szerinti adózást választotta, mert ez utóbbi esetben az értékesítés áfás.

4. Építési teleknek nem minősülő földterület: fő szabályként az értékesítése adómentes, kivéve, ha az adóalany az ingatlanértékesítésre az általános szabályok szerinti adózást választotta, mert ez utóbbi esetben az értékesítés áfás.

2.1.2. Adózási mechanizmus

Azt követően, hogy az ingatlanértékesítés adómértékét meghatároztuk, arra is választ kell keresni, hogy az ingatlanértékesítés - amennyiben áfás - egyenes vagy fordított adózás alá esik-e. (Értelemszerűen, amennyiben az adott ingatlan értékesítése adómentes, az adózási mechanizmus vizsgálata fel sem merül, hiszen ez esetben nincsen adófizetés, amelyről el kellene dönteni, hogy milyen konstrukcióban kerül teljesítésre.)

Elöljáróban le kell szögezni: abban az esetben, ha maga az ingatlan beletartozik ugyan a fordított adózás alá eső ingatlanok – Áfa törvény 142. § (1) bekezdés a) vagy e) pontjaiban felsorolt - valamely csoportjába, azonban a fordított adózás egyéb feltételei nem teljesülnek (mert például a vevő nem áfa alany, vagy a vevő alanyi adómentes adóalany és így nem tud átfordulni az adózás), akkor az ingatlanértékesítés értelemszerűen egyenes adózás alá esik.

Az Áfa törvény 142. § (1) bekezdés a) és e) pontja értelmében fordított adózás alá az alábbi (áfás) ingatlanértékesítések tartoznak:

- építési szerződés alapján történő ingatlanátadás – Áfa törvény 10. § d) pontja (ez minden esetben áfás, hiszen új ingatlan értékesítése történik, és egyben fordított adózás alá is esik, feltéve, hogy a fordított adózás egyéb feltételei is fennállnak),

- adásvételi (vagy egyéb tulajdonszerzést eredményező jogügyletre vonatkozó) szerződés alapján történő ingatlanértékesítés esetén az újnak nem minősülő ingatlan értékesítése, feltéve, ha az ingatlant értékesítő adóalany áfás adózást választott az ingatlanértékesítéseire (Mivel az újnak nem minősülő ingatlan értékesítése fő szabály szerint adómentes, ezért értelemszerűen, amennyiben az adott - újnak nem minősülő - ingatlant értékesítő az ilyen ingatlanértékesítésekre nem választotta az áfás adózást, az ügylet nem eshet fordított adózás alá, hiszen az adómentesség okán nincsen olyan adóösszeg, amelynek megfizetése a beszerzőre át tudna fordulni.),

- adásvételi (vagy egyéb tulajdonszerzést eredményező jogügyletre vonatkozó) szerződés alapján történő ingatlanértékesítés esetén az építési teleknek nem minősülő földterület értékesítése feltéve, ha az azt értékesítő áfás adózást választott az ingatlanértékesítéseire. (Tekintve, hogy az építési teleknek nem minősülő földterület értékesítése fő szabály szerint adómentes, ezért értelemszerűen, amennyiben az adott - építési teleknek nem minősülő - földterületet értékesítő az ingatlanértékesítésekre nem választotta az áfás adózást, az ügylet nem eshet fordított adózás alá, hiszen az adómentesség okán nincsen olyan adóösszeg, amelynek megfizetése a beszerzőre át tudna fordulni.)

Mindezek alapján egyenesen adózik:

- adásvételi (vagy egyéb tulajdonszerzést eredményező jogügyletre vonatkozó) szerződés alapján történő ingatlanértékesítés esetén az új ingatlan értékesítése,

- az építési telek értékesítése.